澳洲悉尼房价飙升 澳大利亚房地产市场需要新移民

  一、澳大利亚悉尼房价一路飙升,创历史新高! 继布里斯班(Brisbane)、堪培拉(Canberra)、阿德莱德(Adelaide)和霍巴特(Hobart)之后,悉尼…

 

一、澳大利亚悉尼房价一路飙升,创历史新高!

继布里斯班(Brisbane)、堪培拉(Canberra)、阿德莱德(Adelaide)和霍巴特(Hobart)之后,悉尼成为澳大利亚最新一个住宅房地产价格创下历史新高的城市。房地产数据公司CoreLogic表示,悉尼住宅价格(独栋房和公寓)的上涨是由北部海滩、北岸和Hills区等高端市场的高端房地产销售推动的。

CoreLogic表示,悉尼住宅价值中值达到了895933澳元的新高,略高于2017年8月创下的895117澳元的纪录中值。

“我预计中低端市场将在2021年也开始增长,”CoreLogic澳大利亚研究部主管伊莱扎欧文(Eliza Owen)表示。

“这是抵押贷款利率创纪录低位、经济复苏非常迅速以及住宅供应水平相对较低的共同作用。”

欧文表示,悉尼的库存水平“目前比我们通常在每年这个时候看到的水平低16%。现阶段的增长势头相当强劲,我想我们可能会看到住宅价值在2021年之后继续上升。”

“除非我们看到更多房产上市出售,或者贷款领域出现某种重大变化,否则过去几个月我们看到的增长速度不会放缓。”

CoreLogic的执行研究主管蒂姆·劳利斯(Tim Lawless)表示,悉尼房价创下新高并不令人意外。

“2017年7月至2019年5月,悉尼房价下跌15.3%,随后的复苏趋势被COVID-19中断,在疫情最严重的时期,房价下跌了3%。自去年10月房价触底以来,悉尼的房价已上涨5.7%,今日创下历史新高。”

他说,“这对悉尼的房主来说是个好消息,但也凸显了希望参与房地产市场的非房主面临的挑战,因为房产价格增长快于收入增长。”

布里斯班的住宅价格自10月以来一直处于历史最高水平,阿德莱德自9月以来,霍巴特自5月以来,而堪培拉是第一个在2019年9月达到峰值的。

但是,根据CoreLogic数据显示,墨尔本的住宅价值仍然比疫情前的高点低1.3%,珀斯的价值仍然比2014年的峰值低16.9%。

二、阿德莱德迎十年来最火爆房市

创纪录的低利率和经济复苏迹象推动阿德莱德房市迎来一个十年未遇的火爆房市。数据研究机构Core Logic的最新房价报告显示,阿德莱德房价(包括独立房和单元房)在截至2月的12个月中上涨了7.3%,是其它州府城市总体涨幅的三倍。

其中,独立屋房价上涨了7.6%,大都市区单元房价上涨了5.2%,总体中位房价升至478,587澳元。随着市场迅速升温,越来越多的业主选择拍卖售房,清空率也显着上升。根据CoreLogic的报告显示,阿德莱德拍卖清空率目前升至82.5%,平均售房周期(从挂牌至签约)降至40天。

不少澳洲房产中介表示,许多人担心错失购房良机,不惜开出高价在激烈的竞争中胜出。在‘错失恐惧’的心理作用下,许多人愿意支付疯狂的价格,他们不愿意等到拍卖,也不会给其他人机会。由于迁出人口下降,租房市场需求也超常强劲。许多中介表示目前的市场租赁需求升至10多年来的最高位。每套物业挂牌待租后都收到数百组问询。

CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示,目前每个州府城市的房价都增长显着,除了创纪录的低利率、政府刺激和经济复苏之外,挂牌量下降也是一个因素。

他说,如此大范围的上涨态势还是十几年来的首次。“上次澳洲房市的全面持续上扬(包括每个州府城市和次发达地区)还是在2009年中至2010年初期间,那时是金融危机的刺激政策推高了需求。”

目前,贷款市场的固定利率最低仅1.99%,可变利率最低可降至2.5%。不过Tim Lawless警告,在3月底保工补贴等政府补助到期后,房市或许将有所冷却。

三、疫情后复苏开始,悉尼的高端大型写字楼重新受到投资者的青睐

写字楼市场正显示出复苏的迹象,随着开发商和投资者将注意力集中在顶级项目上,悉尼的大型写字楼纷纷动工,新项目也纷纷开工虽然无法适应冠状病毒危机的小型建筑面临压力,但高质量的街区仍有需求,大公司正在推进长期项目。

AMP旗下的一只基金准备出售位于环形码头(Circular Quay)、规模10亿澳元的安永中心(EY Centre)一半股权,这是AMP规模最大的举动。建筑权益将由该集团70亿澳元的安保资本批发办公室基金(AMP Capital Wholesale Office Fund)提供,安保资本本身也可能参与进来。

安保资本(AMP Capital)去年9月成立了一个咨询委员会,并任命投行Jarden担任顾问。尽管有关该基金未来的考虑可能最早于本月开始,但接近该基金的人士已指出,该基金的长期表现强于大盘。

安永中心被认为是一个优秀建筑项目。这座优质的办公大楼由屡获殊荣的建筑师Francis-Jones Morehen Thorp设计,于2016年完工。去年12月底,Mirvac对该建筑的估值为5.191亿澳元。

安保资本基金(AMP Capital fund)在2013年以3.17亿澳元的价格收购了乔治街(George Street) 200号的土地和开发项目,并从该项目中获利颇丰。

作为最初的地块所有者,AMP Capital通过谈判获得了未来任何开发项目50%的权益。大楼的大部分被预先出租给安永(Ernst & Young),期限为10年。

与此同时,悉尼其他城区的写字楼也引起了人们的兴趣。多元化开发商Stockland已与高纬环球(Cushman & Wakefield)以及世邦魏理仕(CBRE)合作,为麦格理公园(Macquarie Park) 5亿澳元的M_Park开发项目寻找资本合作伙伴。

据悉,Stockland正在一个3公顷的场地上开发一个新的商业区域,集办公、联合办公、零售和会议设施于一体。该开发商去年吸引了强生公司(Johnson & Johnson)作为租户。它将为该公司提供一个10,000平方米的新总部。

Stockland已经加快了在悉尼的开发计划,还提交了建造北悉尼摩天大楼的计划,以及对位于CBD的皮卡迪利(Piccadilly)综合大楼进行全面翻修的计划,其中可能包括一座新大楼。一旦这些计划进一步实施,它还将为这些计划寻找资本合作伙伴。

麦格理公园是新南威尔士州第二大写字楼市场,一直是新加坡大型基金的目标,即使在危机最严重的时候,这些基金也一直在购买大型郊区写字楼资产。

Stockland开发项目位于商业区的中心,与新的地铁和麦考瑞大学火车站连接良好。完工后,M_Park将成为55,000平方米商业区域的一部分。

四、澳大利亚商业地产公司首次提供“租买”办公空间的选择

随着员工们慢慢回归工作岗位,公司们正在绞尽脑汁计算自己需要多少办公空间。澳大利亚商业地产领域首次推出了一种“租买”的选择。墨尔本西部新建一栋价值2300万澳元的多层写字楼的开发商推出了一种模式,让企业租赁套房长达12个月,看看他们的业务如何适应,并可以选择以后再购买,并从购买价格中扣除支付的租金。

该项目在50公顷的Williams Landing Town中心(距墨尔本CBD 20分钟车程的新总体规划郊区)建造了一栋7层、6000平方米的建筑,其中的两套样品套房已经对外开放。该建筑共有71间套房,每间面积约160平方米,适合10-15名员工入驻,售价约为80万澳元,租金则为每年5万美元。

如果这个实验被证明是受欢迎的,它可能会成为澳大利亚各地商业办公室的一个模板。这种模式在住宅领域已经广为人知,像Assemble这样的公司在墨尔本提供公寓,人们可以租用五年,在租期结束时可以选择以固定价格购买。

它能让居民了解这个社区是否适合他们,并允许他们在租约期间为可能的购买攒钱——或者干脆在结束时搬出去。但大多数人认为这在商业领域从未被尝试过。

再次呼吁,澳洲房地产市场需要新移民!

澳大利亚城市发展研究所(Urban Development Institute of Australia,UDIA) 呼吁联邦政府在今年晚些时候重启技术移民项目,以支持新的住宅需求和住宅建设活动。UDIA的年度土地报告指,得益于HomeBuilder计划和对远离市区的住宅偏好日益增长,截至2020年底,郊区的未开发土地量几乎翻了一番,达到53,760处。

相比之下,原本已经疲软的公寓市场去年进一步暴跌,单元楼项目的总销售额下降了5.3%,至19,860个。与2015年的市场高峰相比,下降了70%,原因是该地产板块几乎没有从HomeBuilder中受益,并且受到国境关闭外人人口急剧下降的严重打击。

总体而言,2020年新住宅建设活动(独立屋和单元的总和)下降了20%,全年完工的住宅减少了2.3万套。

UDIA全国主席西蒙巴希尔(Simon Basheer)表示,尽管澳洲地产复苏情况超出预期,但鉴于该行业在推动新住房长期需求以及由此带来的更广泛经济利益方面的关键作用,需要更多的海外移民以支撑。

巴希尔指出,UDIA的一项研究发现,净海外移民占新住宅需求的56%。然而,海外移民在近两年都将处于负水平。

“看看每年16万至20万移民的长期平均水平,你会发现,如果我们不很快重启国际移民,今年和2022年的住房市场行情可能会出现截然不同的情况”。

UDIA的报告还显示,去年单元楼完工量下降16%,至6.1万套,为连续第三年下降。

相比之下,据该机构估计,2020年独立屋完成量近4.5万套,增长30%。

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