2020年海外房地产投资实战应用 – 房产投资策略

《孙子兵法》是世界三大兵书之一,兵法即谋略、策略,此法已广泛应用于现代企业营销战术和企业管理中,让学习者在完美的竞争哲学中充分领悟智慧与战略的力量,从而运筹帷幄决胜天下!投资者要想…

《孙子兵法》是世界三大兵书之一,兵法即谋略、策略,此法已广泛应用于现代企业营销战术和企业管理中,让学习者在完美的竞争哲学中充分领悟智慧与战略的力量,从而运筹帷幄决胜天下!投资者要想在全球范围配置资产,除了有财富资本外,同样也需要有审时度势,敏锐把握投资机会的投资策略。

下面是总结出来的海外房产投资过程中常用的投资策略,其中有:环形投资法、区域投资法、资本增值投资法、现金流投资法,增值元素分析法、房产周期数据分析法(时钟投资法)、房产项目的时间筛选法。

(一)环形投资法

投资策略和方法

确认要投资的市中心或区域中心;

紧盯该区域中位价;

评估银行对该区域的贷款比例;

评估租金和区域空置率;

评估该区域的人口组成、收入水平、购买力等。

应用分析

房产增长周期一旦启动,通常会从被市场认可的区域中心开始引爆,以环形的方式开始逐级向外围蔓延。以北京举例:二环房价先相时而动开始价格攀升,然后是三环、四环、远郊,然后卫星城如昌平、大兴、通州等地。

应用原则

投资购房从内环区向外环区,从高价区向低价区;投资能够承担的房子,不要超过自身的资金负荷。从而可以在相同时间内捕获更多的投资机会,使资金周转更灵活,应用更便捷。

(二)区域投资法

投资策略

交通便利,设施齐全区域;(地铁、公交、银行、社区服务、医院、购物中心、商业中心等)

教育区域;(靠近大学、著名职业学校、精英中学)

传统认知优质生活区域;(如富人区、海边豪宅区等)

政府规划区域;(市中心迁移概念、新地铁或新隧道修建和开通卫星城的规划和升级等)

区域投资法,就是选择交通便利、购物方便、设施齐全的生活区域;靠近大学、著名职业学校、精英中小学的教育区域;靠近富人区、海边生活区等传统认知的优质生活区;政府规划区域(比如说市中心迁移概念,2006年新南威尔土州把州的首府从悉尼搬到25公里以外的帕尔马他,帕尔马他的地价上涨40%。);新地铁、新隧道、新的桥梁的修建,从而带来周边楼市的上扬。卫星城的规划,政府把更多资金注入该区域,带来该区域的人口增长,就业机会的增加,还有土地价值的增长。

应用原则:10分钟筛选原则

成熟的海外房产市场经过了长期的地产商业化发展,房产的投资市场和自住市场已经分化成为满足不同人士需求的两个市场,并且有其不同的选择标准和筛选原则。如果购买者是为了自己居住或为子女留学居住,一般会遵循“10分钟”的选择标准,即购买公寓要10分钟走路可以抵达孩子就读学校、工作单位、商业中心、购物中心、银行、医疗设施、地铁站、公交站等设施区域;如果投资人购买的是别墅,即10分钟开车抵达以上描述的设施即可。

另外,自住和投资有时很难两全,鱼和熊掌不可兼得。当确定购房是投资的时候,其行为是一种商业行为,这时会选择低风险下获得最大资本增长及现金流作为投资目的。当确定购房为自住的时候,其行为是一种消费活动,会加人入很多个人的审美和情感因素,获得资本增值或现金流就不是首要考虑的问题,购房者考虑的所有问题是这处物业是否符合家人的生活方式和品位。可见,选择自住和投资所关注的重点是不同的

(三)资本增值投资法

投资策略一一追求稳定资本増值回报

资本增值投资法一根据历史数据,选择高增长的房地产产品类型:

住宅土地 Residential Land(生地一 Vacant Land,熟地一 DA Land)

农场及庄园 Farm and Acreage Homes

别墅一 Houses, T-houses, Duplex,Semi

公寓类房产一 Apartment and Unit

商业房地产—Commercial Properties

资本增值投资法分析原理很简单,根据各个国家或者地区过去10年20年的数据作为依托,筛选出经过时间验证的,持续增长的房产类型作为投资目标。以北美地区、加拿大为例:土地是增值幅度最大的投资类别,因此选择土地类产品作为投资首选。特别提醒:土地本身不能带来租金收益,因此要有现金储备的前提下才可以稳妥的投资该类产品;或者选择土地价值在销售价格中比例较高的别墅类产品进行投资选择。

(四)现金流投资法(追求稳定租金收益或者退税收入,如NRAS)

投资策略和方法一一根据历史数据分析,选择长租约,高租金回报或退税收入的房地产

现金流对于财务自由起着非常重要的作用,所以说每个投资者都要十分注重自己的现金流,应尽可能多的开发出多的现金流管道,买入和创建可以让投资者无需为其工作就产生现金流的资产。谁拥有的现金流管道越多,谁就越富有。

古人云“流水不腐”,流动的东西就有活力,水即财,就能生利。金钱也一样,有流动性,用比较专业的术语来说就是现金流。投资房地产既可以让一个人的资产凝固在房子里成为死钱,也可以让一个人的资产像泉水一样,源源不断,汇集成河。在这里先分享一个在犹太人有关现金流的故事:

从前有一个很有钱的富翁,他准备了一大袋的黄金放在床头,这样他每天睡觉时就能看到黄金,摸到黄金。但是有一天,他开始担心这袋黄金随时会被歹徒偷走,于是就跑到森林里,在一块大石头底下挖了一个大洞,把这袋黄金埋在洞里面。隔三差五地,这个富翁就会到森林里埋黄金的地方,看一看、摸一摸他心爱的这袋黄金。

有一天,一个歹徒尾随这位富翁,发现了这块大石头底下的黄金,第二天就把这袋黄金给偷走了。富翁发觉自己埋藏已久的黄金被人偷走之后,非常伤心,正巧森林里有一个长者经过此地,他问了富翁伤心欲绝的原因之后,就对这位富翁说:“我有办法帮你把黄金找回来!”话一说完,这位森林长者立刻拿起金色的油漆,把埋藏黄金的这块大石头涂成黄金色,然后在上面写下了“一千两黄金”的字样。写完之后,森林长者告诉这位富翁:“从今天起,你又可以天天来这里看你的黄金了,而且再也不必担心这块大黄金被人偷走。”那个富翁看到眼前的场景,半天说不出话来

森林长者一语中的地说了一个道理:如果资产不能有效利用,藏在洞里的一千两黄金,与涂成黄金样子的一千两大石头是一样的。所以说成功的房地产投资者不仅要非常重视资本增值,还要重视现金流。我们常谈房产、地产,实际上都是不动产,之所以称为“不动产”,就是因为其流动性差,如果在坐等房产增值的同时,选择高租金回报或高股息分红的房产投资产品,就能给你带来稳定的现金流,让投资者的钱动起来。

如:产权仓储- Storage(9%-12%)、产权码头ー Marina(6%9%)公寓一 Apartment(5%-7%)、商业地产- Commercials(79%6-8%,如底商 Retail shop、办公室 Offices)、房产类股票(6%-10%)、房地产投资信托基金RETS(5%-15%)等。

(五)资本增值元素分析投资法

资本增值元素分析投资法是按照对房产增值影响强弱关系,挑选出来哪些市场特征和因素能促使房屋价值的提升。怎么来评判呢?通常采用打分制

投资策略:分析资本增值八种要素(打分制)

市政规划:新的铁路、桥梁、政府规划的大型项目和工程、卫星城等 (20分)

就业机会:知识经济区、新建购物中心、医院、公司总部等(20分)房屋供给:供给长期短缺 (20分)

人口因素:增长率、增长数量、收入分配等 (20分)

交通设施:公路、铁路、隧道、桥梁、码头等 (10分)

公共设施:购物中心、银行、医院、娱乐设施等 (10分)

名校名企:知名中小学、高校、跨国公司总部等 (10分)

人文景观:山、水、湖、岛、公园、风景名胜等 (10分)

在这八大关注因素中,市政规划排在首位,是最重要的。因为任何个区域有了政府这一强大后盾与支持,将会给这个区域注入新鲜血液,增加经济能量,带来更多发展机会。如新的铁路、桥梁、新的经济区和金融中心、政府新的大楼、大型项目和工程等。就业机会、房屋供给、人口因素、交通设施、公共设施、名校名企、人文景观依次类推。但进行项目筛选时千万不要本末倒置、丢西瓜捡芝麻:只看中水景、山景等而忽视了市政规划等重要组成部分。

案例:

澳大利亚阿德菜德 Playford项目(福德金谷)

市政规划:南溴洲政府投资800亿澳币的重点发展区城,南澳州政府投资的最大区域规划项目,占地1000公顷,涉及5000套新建住房1120套旧房改造和重建; (20分)

就业机会:政府兴建全新卫星城市中心,提供超过800个就业机会; (20分)

房屋供给:总计4500套,而人口预计4万人居住,供不应求;(20分)

人ロ因素:30年大阿德菜德发展计划,带来56万人ロ增长。该地区从13万人增长至4万人。 (20分)

交通设施:公交车、火车站 (10分)

公共设施:医院、公国、购物中心、高尔夫球场 (10分)

名校名企: John Hartley学校、精英职业学校、专业技能培训中心 (10分)

人文景观:全新兴建的高尔夫球场、湿地公国等。(10分)

结论总分120分,并且该项目符合资本増值因素分析法的同时还符合其他投资法则中的七种,值得投资。

(六)房产周期的时钟投资法(识别房市拐点)

分析

12点钟方向

即达到房产市场周期的顶峰。相关的数据体现为:经济进入过热期失业率上升,房屋均价创新高,租售比、收入比超过居民可承受合理值,空置率创新高,租金回报率创新低,房屋的拍卖清出率下滑,房屋成交量快速回落。

3点钟方向

即进入房产市场的回调周期。相关的数据体现为:经济进入停滞期,失业率继续攀升,房屋均价开始回落,租售比、收入比超过居民可承受合理值,空置率开始降低,租金回报率企稳,房屋的拍卖清出率降低,房屋成交量维持低位水平。

6点钟方向:

即进入房产市场周期的底部。相关的数据体现为:经济进人回暖期,失业率大大降低,房屋均价连续3个季度维持稳定或略有小幅回升,租售比、收人比进入居民可承受范围,空置率创新低,租金回报率与贷款利率差距值最小,房屋的拍卖清出率上升,新房开工率连续3个季度小幅上升,房屋成交量开始回升。

9点钟方向:

即进入房产市场上升周期。相关数据体现为:经济进入高速增长期,失业率维持平稳,房屋均价连续上升,租售比、收人比开始拉大,空置率维持平稳及小幅上升,银行进入加息周期,房屋的拍卖清出率创新高新房开工率大大提升,房屋成交量逐渐加大。

在房产投资中,根据房产市场的周期变化来识别我们购买房产的拐点,确定最佳的投资时机。

(七)项目介入时间筛选分析法

投资策略一一相信您的眼光,项目的起步阶段就是你获利最大化的开始。

一个新城区、新项目的兴建,从项目计划的确立到立项施工的开始,再到施工建设阶段,最后到完工成熟。这是一个从不好到好,从完善到更完善过程,这个改变的过程其实也就是土地增值、项目增值的过程。当一个项目只是计划阶段但还没有立项,其增值幅度无非就是CPI,就是通货膨胀加上建筑成本的增长,相对来说是比较平缓的。

一旦立项开工,机会就来了,如果投资者在项目计划阶段购买,土地增长率是5%-8%;在开始立项施工到完工成熟的阶段,是土地价值增长最快的黄金阶段,土地价值就开始按15%开始增长直到施工完成。等到施工完成以后,项目及周边区域日趋成熟了,就又进入一个常态增长了,基本维持在5%一8%的增长率。

所以当判断一个项目是否有增值潜力时,最佳的介入时机就是这个区域规划刚刚确立的时候。同时,开发商为了快速回笼资金,也为了吸引更多的房屋购买者,所抛出的价格相对便宜,之后随着房屋群体逐渐的落成,景观的建立,配套的完善,其价格会越来越贵,前期的介入者才可能获得最可观的收益。

另外,很多国内房产投资者喜欢看表面,宁可相信眼睛,也不相信眼光。一个项目的兴建过程,其所看到现场或图片腰示的可能还是荒地、破旧、没有绿地、没有配套,周边环境杂乱,但这并不意味着这样的项目没有增值潜力,而成熟完善的社区的确很养眼、很有吸引力,但是区别在于:当这个项目成熟的时候,绿化、配套齐全的时再去投资将会付出更多的现金资本,来为现在所看到的“美景”买单,失去了最佳介人机会,正所谓“失之机会,损之利益,得之教训也"。

(八)历史房价增长数据推演法

应用方式:把要投资区域、相同类别的房产历史交易数据作为投资及购买参考;在资本市场中,通常遵循强者恒强的规律,如果该区域的房地产价格在过去经历的多个市场跌宕起伏的周期中都保持相对稳定的增长率,同时能够体现相对规律性、周期性,因此可以作为推演和估计该区域未来房产市场发展的数据依托。

我们通过澳洲房地产历史数据的比较,来分析和应用历史增长数据推演法。从历史数据分析得出,投资澳洲首府城市的潜力区域依次排位为: Munno Para、 Doreen、 Griffin;市中心的公寓均价增长远远低于政府规划的、高速发展卫星城别墅均价的增长幅度,房产的投资类别以增值趋势明显、周期稳定的别墅类产品作为首选。

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