2021年底前澳洲楼市就将走出低迷?

全球地产服务商世邦魏理仕 (CBRE)提供的最新数据显示,今年前三季度,澳大利亚商业地产市场的投资活动大幅下滑,交易量较上年同期减少近一半,降至150亿澳元。数据显示,今年前9个月…

全球地产服务商世邦魏理仕 (CBRE)提供的最新数据显示,今年前三季度,澳大利亚商业地产市场的投资活动大幅下滑,交易量较上年同期减少近一半,降至150亿澳元。数据显示,今年前9个月,澳大利亚商业地产投资从去年的280亿澳元大幅下滑,而此消彼长的是投资者对工业和物流地产的兴趣激增。

工业和物流地产投资同比增长10%,升至逾50亿澳元。这一行情的转变直接将工业地产在交易量中所占的比例从15%提高到了31%。写字楼市场尽管销售额下降了44%,但在总交易量中所占比例基本持平,为52%。而零售业受到的冲击最大,销售额同比下降51%。世邦魏理仕工业和物流市场执行总监Chris O ‘ brien表示,工业地产需求的兴旺,不仅仅是物流需求和电子商务不断增长的结果,也是是该行业进入成熟期的表现。

RMIT教学大楼找到买家,财团开价1.3亿澳元

即便是在严格的疫情封锁期,墨尔本CBD商业地产交易的步伐也从未停息。墨尔本皇家理工大学(RMIT University)位于墨尔本CBD柏克街的一处教学大楼受到了亚洲财团的青睐,报价接近1.3亿澳元。据信,由投资集团Futuro Capital的Phil George牵头、包括亚洲投资机构霸菱亚洲(Baring Private Equity Asia)在内的财团正在和墨尔本皇家理工大学就收购事宜进行接洽。

待售大楼位于柏克街235号,占地23,014平方米,包括有办公和教学空间,RMIT最近对该大楼进行了重大翻新。RMIT是在今年7月宣布的出售该大楼计划,交由世邦魏理仕(CBRE)代理销售,交易将以售后回租的方式进行,租期为5年,并附带优先续租权。这笔交易也将成为澳大利亚高校变卖资产获得现金流的基准。据瑞银(UBS)的最新统计数据显示,澳洲排名前10所大学所拥有的房地产资产总值达250亿澳元,如果国际学生迟迟不能回校,这些大学可能也会选择性的出售部分资产。截至目前,买卖双方对交易均拒绝置评。

影子银行贷款需求激增

澳大利亚非银行贷款机构Stamford Capital表示,随着疫情的稳定,非银行贷款机构正抓紧实现贷款需求复苏的机会。根据8月份对100家银行进行的一项调查,贷款活动预计将保持稳定,分别有70%和84%的银行和非银行贷款机构表示将保持或增加贷款额度。不过,在正增加贷款规模的同时,贷款标准也将更加严格,杠杆率降低,利润率提高。其中,希望降低杠杆率的银行从此前的3%上升到三分之一,而非银行贷款机构则有一半也希望降低杠杆率。

对于房地产贷款,60%的受访银行要求60%至100%的预售,而接受调查的非银行机构中,有一半根本不要求预售。当前,现金利率如此之低,收益率和借贷成本之间的息差只会扩大,这应该会维持资本回报率。疫情期间,大量的财政和监管支持帮助银行度过难关。因为投资者希望找到资金的安全避风港,最受益的是具有强劲长期收入流的资产。

Boston Global投资医疗相关精品酒店

疫情之下,战略投资公司Boston Global嗅到商机,选择在靠近大型医疗机构附近开发精品酒店。最近,Boston Global宣布将在西悉尼的Nepean医院旁新建一家豪华精品酒店。新州政府已经宣布斥资11亿澳元,对这一地区进行重新开发,而酒店将成为一项重要配套基础设施。据了解,酒店拥有140个房间,将与专业医疗机构合作,致力为患者、访客和医院工作人员提供最好的服务。

公司董事总经理Corey Cooney表示,新冠大流行突显出优质医疗服务的重要性。我们对该类资产的投资是合理的,因为它是一种反周期资产,也是重要的医疗基础设施,不受经济衰退的影响,也与房地产价格的波动无关。此外,Boston Global与悉尼帕丁顿的圣文森特医院合作的一个类似项目也在开发进行中。国际酒店运营商正在与这家投资公司就这两个项目进行谈判,可能很快就会宣布相关结果。

小型社区购物中心成为机构投资“香饽饽”

Mini Guns最新报告显示,以超级市场和折扣百货商店为主的社区和次区域购物中心在疫情期间表现不错,成为机构投资者的收购目标。这项年度调查对拥有6,000至2万平方米可出租零售面积的购物中心零售业绩进行了排名。调查显示,在截至7月份的12个月里,约有一半购物中心业绩有所改善。在业绩出现下滑的购物中心中,降幅大多也控制在5%以下。

表现最好的社区购物中心包括State Super旗下的Plumpton Marketplace,年零售额增长6.4%,达到1.827亿澳元。其次是Menai market年销售额增长2.9%,达到1.804亿澳元。这些购物中心受疫情影响最小,因为他们是本地化的,而且便利。由于超过5万平方米零售面积的大型购物中心部分关闭,这些中小型购物中心争得市场份额,交易金额得以保持在较高水平。

这类中小型购物中心的所有权和管理权正在转手,从私人投资者、开发商所有者和当地房地产经纪人转向具有更先进的管理、租赁和营销技能的较大投资者。由于机构投资者与私人投资者在定价上达成一致,出现了很多此类资产的成交。其中,上市公司Home Consortium和Primewest就收购了五个主要社区购物中心中的四个。

专家预测2021年底前澳洲楼市就将走出低迷!

根据季度调查,墨尔本房地产市场的疲软预计将导致全国房价在明年至少下跌5%,当联邦政府撤销包括JobKeeper在内的主要收入支持项目时,真正的考验才会到来。CoreLogic的数据显示,8月份,澳大利亚房价连续第四个月下跌,墨尔本下跌1.2%,全国房价在3个月内下跌了1.7%。麦格理(Macquarie)高级经济学家贾斯汀法波(Justin Fabo)预计,全国房价将下跌至多5%。

不过他表示,悉尼房价下跌的速度可能正在放缓,几个首府城市和地区的房价开始上涨。8月份,霍巴特、达尔文和堪培拉的房价都有所上涨。新州的房价也出现上涨。经济韧性的真正考验将是明年,届时部分财政支持将减少,银行的支持也将减少。我们认为,受经济有所改善,但最重要的是极低的利率水平的支撑,明年住宅价格很有可能出现非常温和的增长。

Yarra Capital宏观和战略主管Tim Toohey表示,他对房地产市场的看法相当乐观。鉴于政策制定者保证未来几年利率将保持在低水平,到明年年底,澳洲经济有可能实现5%至10%的增长。他说:“我们认为,购买力的提高将远远抵消移民数量的下降,至少在近期内是这样。”西太平洋银行(Westpac)首席经济学家比尔埃文斯(Bill Evans)最近预测,在2022年和2023年期间,房价可能上涨15%。

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