澳洲房地产税收政策以及澳洲买房卖房需要缴纳的税费详细解读

澳洲税收政策以及澳洲买房卖房需要缴纳的税费详细解读: Q:参加房产拍卖会( Auction),需要准备和注意什么吗? A:准备一张空白个人支票( Personal Cheque),…

澳洲税收政策以及澳洲买房卖房需要缴纳的税费详细解读:

Q:参加房产拍卖会( Auction),需要准备和注意什么吗?

A:准备一张空白个人支票( Personal Cheque),拍卖如果成功后,需要直接填写10%的 Deposit(首付定金),且这个首付在拍卖会是无法退出的。因此,特别需要注意的是:在拍卖前,对自身可以承受的房产价格、银行贷款的预评估做到心中有数。

Q:哪些情况可以造成交割延期、甚至交割失败呢?

A:(1)买家贷款没有按期审批,是由买家过失造成的,可能产生罚金。

2.买卖双方银行无法按期预约安排过户。这种情况可能出现在买卖双方都有贷款的情况下,可能是买家或卖家的过失;

3.律师的过失,可能是买家或卖家的过失;

4.所购房产正在出租,租客延期交房,属于卖家过失;

5.海外人士申请FIRB的申请没有获得通过,则合同无效。

Q:如果看中澳洲房产想购买,是否需要支付订金或其他相关费用?

A:是的。具体产生的费用及解释如下:

1.不管是在澳洲境内,还是通过海外代理公司,看中房屋后一般支付1,000-3000澳元或者1-2万元RMB作为预订金(预订金均是可退费用,不管是最终购房还是退出购买交易)。

2.律师当面或者视频和音频讲解合同后,通常5个工作日之内支付房价10%的首付款(公寓、商业及联排别墅类物业);支付土地10%和建筑价格5%(澳洲买地建房模式)。

3.涉及律师费用:近期行情,澳洲律师澳洲境内解释合同,费用为880澳元一份合同;中国境内解释合同费用约1,200元澳元一份合同。

4.在澳大利亚如果购买的是期房,一般在开发商通知购房者交付日期前14天进行房产的交割准备;投资者需要把房价的尾款支付至律师的信托帐号或者存入自己已经获得贷款批准的货款账户;购买期房的客户需要提前办理银行的按揭贷款,贷款审批通过信的有效期一般为3-6个月。

5.如果购买的是现房,通常开发商要求在指定期限内(一般为42个工作日内),将尾款或房屋贷款支付到律师的信托帐号内或者个人贷款账户即可。

6.而在昆士兰州,所有其他费用都在交付日( settlement date)支付。对于律师费,一般在支付10%时先行支付一半费用给律师,交房时将剩余部分再支付。

7.物业印花税,澳洲买房需要缴纳物业印花税(相当于中国的契税),新南威尔土州为房屋总额的4.5%,维多利亚州为5.5%,昆士兰州为物业价格的3%(公寓期房印花税根据购房的土地价值计算,仅限维州)。

8.同时,律师还会计算产权过户费、银行服务费用、产权调查费用等,总计不会超过500澳元。

Q:一般投资澳洲的房地产有哪些费用开支?

A:1.物业管理费根据开发商建造后楼盘的档次、设施、物业服务及区域范围内的基础设施定价,通常一个季度费用在于700-1,500澳元之间;(1房-3房的费用也根据土地价值不同而相应不同)。

2.市政管理费(Council Rate)通常为每年1,200澳元。

3.排污费(Water Rate),一般在1,000-1,200澳元之间;在澳洲排污费由房东支付,水电使用费则由租客支付。

4.土地税(Land Tax)根据土地的评估价进行累进计算。州与州之间的税费也不同,举例:在昆士兰地区土地价值600,000澳元之内,及在墨尔本250,000澳元以下是不需要缴土地税的。

5.房屋保险费,公寓的物业管理费当中已经包含房屋的保险费,而别墅的保险费则需要业主自行购买,通常在银行的柜台就可以购买,约一年500澳元。

Q:若投资人将房产用作短期出租是否可行?收费标准是什么?

A:可行。一般可以委托专业短期及假期的租赁公司来管理自己的物业,通常该类物业是坐落在繁华市中心或者旅游胜地;通常的管理费用是租金收入的10%-15%不等;同时还有一些额外的费用,例如:水电费、床上用品、家具和家电的购买费用等(短期租客只支付租金并不支付水电费等费用,类似于长租期旅店)。

Q:在澳洲投资房产用来出租,听说有保险公司可以为投资人承担出租风险的保险,该类保险费用是多少?是如何保障投资人的权益的?

A:澳洲主要的几大保险公司都有为投资人提供租金及租客保障的险种,通常收费为1个月的租金收入;但保险公司会对承保的物业作评估和认定,确认是能够接受的房屋类型,同时投资人的承保要求是基本符合租赁市场现状的。以下是可以保障的相关条款说明:

1.未到期离开的租客一一最多可以保障客户离开6个星期的房租;

2.拖欠房租一一最多支付15个星期;

3.租客签约但拒绝入住一一保险赔付最多26个星期;

4.未能出租一一赔付最多52个星期;

5.法律费用支出一一最多承担5,000澳元;

6.房租损失承担一一每周最多1,000澳元。

Q:如果海外投资者在澳洲的房产增值后,将房产抛售后是否需要支付增值税?

A:需要支付。

外国人在澳洲投资房产是一种投资行为,虽然澳洲房产可以随时买卖,但政府不支持短期投机行为;因此政府规定,如果购房用于自己居住,在购买一年内抛售的房产,其物业增值部分要缴纳的增值税率是50%,但在12个月以后,则只要缴25%;如果是用于投资,则其增值税率都以50%来计算(可用扣除折旧部分的损失)

Q:为何要缴纳土地税呢?

A:虽然澳大利亚的房地产不需要交纳房产税,但当土地价值达到一定规模后需要交纳土地税。澳大利亚各个首府征收土地税的标准不一;土地税一般用于地方学区、警察、消防、环境卫生、图书馆等支出,而非用于其他与纳税人毫无关系的地方。从而真正实现取之于民,用之于民。

Q:投资者把在澳洲的房产卖出后,哪些开支可以作为房产增值税收减免,用以冲减所得税?

A:在澳洲除了购房的物业印花税以外,所有投资者在澳洲的一切开支都可以作为税收减免。因此持有澳洲房产的海外房产投资者要保留好一切和房产相关所发生费用的发票和收据(如飞机票、出租车票、水费物业费、律师费及房屋折旧等费用)。

Q:如果投资者将房产卖出,是否需要聘请专业会计师?

A:投资者如果获利很多,需要聘请一个专业的、了解自己状况的会计师帮助投资人合理规避税收;(例如,资本增值税的减免策略)从而使投资者利益最大化。

Q.澳洲的会计师是如何收费的,该费用可以抵扣收入吗?

A:会计师一般按为投资者花费工作时间的长短而定。通常收费为1,000澳元/报税服务/每年。该费用可以作为养房成本的支出作为收入抵扣项。

Q:政府的首次购房津贴可以拿到多少?什么时候到期?

A:每个州都有一个官方税务查询网站。网站会有详细介绍澳洲本地居名和获得永久居住权人士首次购房补贴的说明。

Q:怎么申请政府的首次购房津贴?我什么时候能拿到首次购房津贴?这个津贴可以作为首付房款么?

A:首次购房补贴可以由银行的贷款经理安排来申请。产权交割的时候就可以拿到首次购房补贴;而且这笔钱可以直接抵扣印花税,也可以作为首付款的一部分。请记住,该补贴是针对澳洲本地人的自住补贴,该补贴条款不适用于海外购房者。

Q:除了政府的首次购房津贴,澳洲本地居民和获得移民身份的人士还能拿到什么折扣?

A:如果所购房是用于自住,政府还可以有一个PPR减免(Principal Place of Residence),是对自住房的印花税的减免;一般是购房者的律师协助申请PPR减免,通常情况下,是产权交割后的2-4周,政府直接将减免款返回到贷款账户。

Q:购买渡洲房地产的前期费用支付步骤、金额、时间周期是怎样的?

A:根据客户购买的房产的类别不同而不同;

1.投资或购买的是公寓式期房;汇款分为两次:预定定金2,000-5,000澳元,签署购房合同后,支付房价的10%+50%的律师费(等房子盖好后,才涉及贷款等事宜)。

2.土地+别墅(购买土地后由建筑商盖房模式: House and Land Package);

汇款分为三次:第一次是定金2,000-5,000澳元;第二次,土地和建筑合同签署后的三天内,支付土地价格10%和建筑物价格5%;第三次,等贷款获得批准后、支付总价格20%-30%的首付款的差额部分即可+相关契税+律师费等。

3.现房(包括公寓和别墅):汇款分为两次:第一次、确立购房意向后支付定金2,000-5,000澳元;第二次、合同签署后的三天内支付房产价格10%首付款:第三次、等贷款获得批准后,支付首付的差额部分(其余由贷款银行提供)+银行货款的相关费用+相关契税(政府印花税等)+律师费。

4.客户在购房过程中共涉及3个账户:买方律师的信托账户、卖方律师信托账户及贷款金融机构为购房者个人开立的按揭银行的贷款账户。

Q:投资着购买澳洲房产后,物业出租后带来的租金收入是否要交相关税金?

A:需要

1.根据澳洲当地税务法律规定,任何人在澳洲所赚取的收入都必须交付税金。

2.该收入以扣除相关支出后的净租金来进行征收。

3.建议投资人购买澳洲房产时从澳洲银行进行贷款投资,这样就可以最大限度地增加了支出,从而抵扣了对租金的征收金额的计算。

4.澳洲的会计师会把物业的各项开支用于抵税,投资者可以最大限度地获得避税抵扣。

Q:什么是房产的折旧,以及跟房产投资者有什么关系呢?

A:根据所得税评估法(1997年),澳洲房产建筑价值随着时间的推移而下降。房产折旧是基于其“使用寿命”。房产的折旧年限可达40年之久。不管是澳洲还是海外的房产投资者都可以根据房屋的折旧金额来减免其他项的投资收入,进而减少了税费的支出。前提是该房产作为投资型物业做税务杠杆调节的工具,而非自住房。

Q:对于海外房产投资人而言,可折旧资产都包括什么?如何能最大化折旧免税额,从而降低缴税额?

A:所有投资为目的购买的房产,根据使用年限以折旧形式定义为建筑成本的贬值损失。例如:地毯、烘炉、电视机机顶盒、洗碗机、干衣机、百叶窗和窗帘、空调、加热器、热水系统等设施,以及建筑物本身,都是可以计算折旧的,从而减免了投资人的纳税金额。

请注意:购置房产金额和建筑折旧金额是不同的。例如:投资人支付50万澳元购买别墅,其中土地的价值部分占27.5万澳元,土地上的房产的建筑成本22.5万澳元。而这22.5万澳元的建筑价值是计算贬值折旧的,土地价值不计入折旧。贬值折旧幅度从2.5%至4%之间。此外,澳洲一般商业住宅的计算折旧率为2.5%。通常而言,公寓的附加设施比较多,建筑工艺更加复杂,因此建筑物本身的折旧率较高,一般为4%-6%。

Q:澳洲所得税的征收对象是什么?对海外房产投资人的收入是否进行征税?

A:根据澳大利亚税法规定,凡为澳洲税法上所认定的居民,所谓澳洲税法上认定的居民,一般说来只要住所在澳大利亚境内,就算你不在澳洲或在澳大利亚居留满183天以上者(海外投资人)便有可能被认定为澳洲税法上的居民而负有纳税的义务,不论其所得来自澳洲境内或海外,均需向澳洲国税局申报所得税。

Q:澳洲所得税的计算周期是多少?

A:澳洲财务年度从每年7月1日至次年6月30日,个人在该财务年度所得若超过个人免税额(17000澳元)时,便需申报个人所得。海外房产投资者在澳洲境内的房产租金净收益也需要交纳海外人土在澳洲的个人收人所得税;这个征收税率在80,000澳元之内是32.5%,海外投资者在澳洲的净收入没有免征额,因此需要咨询资深理财规划师或者会计师进行相应的规避税务的安排。

Q:澳洲所得税的计算项目有哪些?

A:1.经营事业所得;2.资本增值所得;3.个人薪资所得;4.投资所得:银行存款利息、股票、股利、租赁所得、权利金收入等均需申报;5.其他所得:包括养老金、退休年金、助学金( Au Study)、失业、救济金等各项政府津贴均得申报;以上各项收入在扣除可扣抵费用及支出后即为可课税所得。应缴纳之税款在扣除免税额17,000澳元及可应用之宽减额后,即按当年度政府所规定之个人所得累进税率来计算个人所得税。

关于澳大利亚的地域划分请参考:澳大利亚行政区域划分

关于澳大利亚房地产市场介绍请参考:澳大利亚房地产市场基本介绍

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