澳大利亚购房政策以及澳洲房产投资基础知识问答

澳大利亚购房政策以及澳洲房产投资基础知识: Q:什么叫物业/房产的交割( Settlement)? A:就是正式完成产权的过户,产权过户当天买家成为房产的新主人。 Q:房屋建造完成…

澳大利亚购房政策以及澳洲房产投资基础知识:

Q:什么叫物业/房产的交割( Settlement)?

A:就是正式完成产权的过户,产权过户当天买家成为房产的新主人。

Q:房屋建造完成后,需要的合格证书和产权证明文件有些?

A:(1)持牌测量师发放合格证书(PCC)( Practical Completion Certificate);

(2)政府验收检查合格证书(C.C)( Code of Compliance);

(3)房屋产权证书(TC)( Certificate of Title)。

Q:投资人在澳洲购买房产后,是否需要为租客添置家具等生活设施?

A:通常状况下,无须为租客准备生活设施,家具等用品;除非客户有特别要求,愿意支付更高的租金来满足他们对生活设施的需求。如果投资人为租客提供家具和家电等设施的情况下,建议投资人购买室内物品的保险,该保险类别为投资人的物业中租客使用的家具和设施提供保障;保障内容包括:

1.因租户或者租户来访者引起任意的恶意损坏或偷窃行为,保险为您提供多达5万澳元赔偿;

2.保障由于提供的设施,如椅子断裂造成租客的损失,如误工、医疗等损失;

3.该类型的保险费用为大约250澳元/每年。这种保险是以防万一的保险策略。

Q:澳洲房产仅保修5-7年,7年之后怎么办?

A:5-7年之后可以购买房屋保险来承担房屋损坏可能造成的损失,对于别墅类物业而言,通常 Building Insurance的花费为500澳元/年。对于公寓类产品,所收取的物业管理费已经涵盖了保险费;投资人可以全权委托物业管理公司进行房屋维修,换地毯、保险公司理赔等相关事务,服务内容的多样性和便利性,远远优于国内房屋管理市场。

Q:澳洲有哪八大名校?

1.澳大利亚国立大学

The Australian National University

2.悉尼大学

The University of Sydney

3.墨尔本大学

The University ofMelbourne

昆士兰大学

TheUniversity of Queensland

5.新南威尔士大学

The University of New South Wales

莫纳什大学

The Monash University

7.西澳大学

The University of Western Australia

8.阿德莱德大学

The University of Adelaide

Q:移民在澳洲会有哪方面的保障性福利?

A:需要澄清:在全面医保的前提下,保障性福利政策的适应人群,通常是中低收入人群;移民澳洲的目的是创造更美好的生活,而非去享受澳洲保障部门给低保人群的福利;因此,澳洲人随收入的提高、财富规模的增长,其无法向政府申请这些保障性的福利,而是通过私人保险个人投资收益而获得更便利、快捷、更高层次的社会保障。

1.失业金:根据申请人之前的工作年限、纳税金额等计算。

2.孩子助养费:一个有孩子的家庭收入不超过65,000澳元便可以领取,每两周约50-300澳元/人。儿童早期教育津贴100澳元/人/两周。

3.特别救济金:发给生活困难的人,每两周330澳元/人。

4.失业救济金:凡在工作年龄内、有工作能力和意愿,而找不到工作的人可领取。330澳元/人/两周。

5.养老金:65岁以后开始享用。

6.分娩津贴:每分娩一个孩子时,可得到3,000-5,000澳元的一次性分娩津贴;该类津贴跟收入和财富规模没有挂钩,所有澳人都可以享有。

Q:拿澳洲绿卡和拿到澳洲国籍对于房产投资而言有区别吗?

A:1.绿卡只是永久居留权,五年居住权,通常称PR。可以在澳洲水远居住下去,并在许多方面与该国公民享受同等待遇。可以在5年时间内自由的、无限次的往返于澳洲。同时,可以自由地到新西兰定居,享有新西兰绿卡的所有权利。

2.从福利政策的角度来说,新的水久居留签证持有者在最初2年内不得申请失业救济、紧急综合救济和学生津贴,其他福利都一样,如免费中小学教育、学生贷款、免费医疗。

3.水久居民与公民权利有不同,澳洲永久居民与公民享受权利的不同主要体现在五方面:

一是选举权,二是被选举权,三是参军,四是被选为陪审团成员,五是从事政府的某些特殊工作(如情报人员)。这五项权利或义务,水久居民没有,公民才有。

4.对于置业和投资而言,绿卡持有者和澳洲公民拥有完全一致的贷款审批、法律援助、税务减免或者征收、遗产继承等所有环节。

Q:购房后,国内客户以什么签证到澳洲?中介公司承诺的签证办理会实现吗?

A:1.客户申请的是1~3年往返的600签证。

2.任何去澳洲的签证申请者都需要依据澳洲签证的申请要求办理签证,任何人都无法做签证保证承诺,签证事宜是澳洲移民局来审核的,因此,要严格按照签证申请要求来准备签证资料,而在澳洲境内的房产投资、公司经营等拉动澳洲商业活力和税收的经济行为都会被签证官充分考虑到;到目前为止,在自身资料齐备,没有虚假内容前提下的中国投资者澳洲签证申请都是获得批准的。

3.业主和其直系亲属都可申请办理澳洲签证事宜。

Q:澳洲房子都是什么结构的?

A:澳洲有纯砖结构,纯木结构,及钢筋水泥混合结构,砖木混合结构。从实用程度、维护成本、建造成本、节能减排等方面综合评定,单层房屋采用砖木混合是比较适合的。

Q:澳洲购房的房子朝向选择重要吗?

A:澳洲地处南半球,阳光最充足的是面朝北向,和中国的采光朝向刚刚相反;采光、通风都和朝向相关的。

1.对于购买公寓自住而言,由于周边遮挡物、户型设计、方位朝向等收到楼层的建筑制约;因此,选择采光好、户型好、朝向好、楼层好就显得很重要;

2、对于购买别墅用于自住而言,由于是独立设计和建筑完成,且别墅的任何一个房间(包括卫生间)都有落地窗(窗户),独立别墅的室外没有遮挡物,因此阳光可以从东、西、北三个方向都可以摄入阳光;基本没有采光问题;

3.对于投资购房而言,不管是别墅还是公寓,朝向问题就显得不那么重要;因为是市场因素,包括经济前景、出租房屋的供给和需求关系、该区域中产阶级的收入水平、通货膨胀率、贷款利率水平、租金回报率,及对未来市场的的预期等市场因素决定该区域的增长前景和租金收益,和朝向、方位、户型等没有什么关系;结论是:买房自住和买房投资所适用的选择标准和依据是不一样的。

Q:澳洲什么朝向的房子好?

澳洲人本身对房子的朝向和风水等没有明确的要求,只要采光性好、通透性好,保护个人及家庭隐私性等就是澳洲人认可的、适合居住的房子!

Q:澳洲的房子怎么这么矮啊?

A:澳洲标准房屋层高是2.44米,便于节能减排和符合碳排放量的标准;对于别墅类新房,客户可以在建造之前要求增加层高,但需要额外支付费用。而对于公寓层高则无法进行高低的调整。

Q:澳洲为什么没有像中国一样的本制式的房产证和土地证?

A:澳洲是地契证明书。该证件是一张印有公章的纸,根据上面相应的编码可以在澳洲房地产管理局查询到该房产业主的相关信息。另外,如果是贷款购房,不管是用于投资还是自住,地契的原件是抵押给银行的,客户可以获得地契的复印件:此外,具有业主才会收到市政厅、水务局发来的,需要缴纳市政费用及排污费的账单。

Q:投资澳洲房地产的项目种类有哪些?

住宅项目有:公寓,单元房,独栋别墅,联排别墅,双拼及多拼别墅,以及住宅土地;

2.商业项目有:写字间,商铺,产权仓库,产权停泊码头,以及商业土地;

3.工业项目有:工业厂房,工业仓库,以及工业土地;

4.房地产股票类:土地开发类股票,住宅开发类股票,商业及工业开发类股票;

5.房地产信托投资基金:股权型基金,债券型基金,混合型基金;投资者可以根据自己的投资目的、风险喜好、资金规模等选择适合自己的投资类型和项目。

Q:海外人士投资及购买澳洲房地产是否有数量限制?

A:澳洲相关规定显示,不限制海外人士投资及购买本地房产的数量。

1.如果投资者需要贷款购买澳洲房地产,银行会评估投资人的收入状况来决定贷款比例和贷款金额。

2.如果投资人的多套物业需要贷款,相应的收入要求也就会提高。

3.除此之外,每栋楼盘每次销售的房屋数量,目前只有20%-30%能对海外销售,另外70%-80%需要保留给当地居民或永居购买。(每个州的要求有所不同)

Q:澳洲房地产的产权是如何规定的?

A:澳洲的房地产,除堪培拉首都地区是99年产权外,其他地区多为永久产权,部分土地属于地方政府、州政府和联邦政府。私人产权的土地和地上建筑物可以世代相传,是留给后代宝贵的,不可复制的土地资源类资产,相比国内70年的土地使用权,50年的房屋建筑寿命而言,更有长期持有价值,更加保值和增值。

Q:在海外购买澳洲房产,是否需要亲自去澳洲看房呢?

A:这完全取决于购房人对项目的认知程度及是否有可接受的替代验房方式。

1.由于澳洲的房产是预售制度,所以大部分的物业是在没有兴建的状态下进行预售。因此,即使购买者在澳洲本地、项目面前,也并不能够亲身走到房间里去感受房间大小、布局安排及从房间里远跳窗外景色。仅能够对周边生活环境、教育资源及建筑商提供的装修样板间做考察而已;

2.如果购房用于自住且可以选择二手物业,更多的是个人喜好决定购房意愿,建议购房人登陆本地进行物业考察。

3.如果购房目的用于投资,则需要根据澳洲60年房产市场沉淀的、正确的投资理念来制定投资目标;依据成型的市场趋势判断标准来明确投资区域;选择本地主流人群需求为导向的产品进行投资产品类别的筛选;而这些都可以从澳洲独立第三方的调研公司获得,与购房人的个人喜好、是否登陆看房都没有关系。

现场视觉考察的替代方案是:通过澳洲的朋友,子女拍照,视频拍摄等方式获得身临其境的体验,更多的是对周边环境的考察。

Q:如果投资购买了澳洲的物业,如何打理该投资物业呢?

A:澳洲的房屋中介公司会提供一站式的综合物业管理服务。

1.在澳洲有相当多专业、优秀的物业管理公司一一中介为购房者提供租赁管理服务;包括:为客户收缴租金,支付市政费,排污费及物业管理费等和房屋相关费用及其他指定服务,如物业检查、害虫防治检查等。

2.租金结算方式可以分为2周结/月结;通常扣除必要的维护费用后,中介公司把租金结余汇入购买者在澳洲银行对应的贷款账户;业主通常需要支付年租金的6.6%-8.8%作为房产中介的服务管理费。

3.在签订与租客的租赁协议时,可以约定租客负责房屋清洁、后院割草等维护约定;

4.如果购房用于自住,则和房子相关的所有维护及费用支出都由业主自己承担。

Q:投资人购买澳洲的房产,如果出租,是否容易找到租客呢?

A:空置率的高低由本地房产供给与需求关系来最终决定,而非离市中心、区域中心的距离来判断。鉴于目前澳洲的新房短缺依然高达20万套,供给和需求关系紧张,只要租金要求合理,通常都是能够租出去的。截止到2012年底,在近市区范围内的房屋,墨尔本空置率低于3%,悉尼低于2%,布里斯班4%,阿德莱德和珀斯约3.5%。

这里所指的空置率泛指各个城市所有地区的空置率均值,并非CBD,或者特定地区的空置率;并且,空置率是一个动态变化的数据,随着供给和需求关系的变化而改变。因此,当国内投资者选择某个具体项目时,需要查看该项目所在区域的、目前的最新空置率数据,而非宽泛的、过时的空置率数据。

Q:对于澳洲住宅类房产可以细分几类,并且他们的土地产权的差异在哪里?

A: 1.Unit/Apartment公寓:Unit一般靠近公共设施,基本是三四层,没什么多余的附加设施,但依然需要交纳物业管理费; Apartment:带电梯的高层楼宇,通常提供泳池,健身房等附加服务设施,相应的物业管理费也较高。该类型的房产土地地契为联名共享地契(Strata title)。

2. Townhouse/Villa联体别墅:是在一块较大的土地盖上几栋房子,一般中间都有一堵或几堵公共墙, Townhouse多为双层和多层建筑,Villa多为单层建筑。该类型的房产土地地契为联名共享地契( Strata title)。

3. Terrace:维多利亚式的建筑,常见一整排的 terrace,前面有个小庭院,后面可能有个较大的庭院。比house来说,面积小很多,地契多为独立地契(Torren’s Title)。

4. Duplex/semi: Duplex是在一块较大的地上,盖起两栋相连的房子,通常是双层(单层相连的房子类别叫Semi),土地占有面积较大,其地契通常和独栋别墅的地契一样,是独立地契(Torren’s Title)。

5. Family House(别墅):平常所说的house就是澳洲主流家庭所选择的居住型物业,一般别墅前面、后面都有一个小花园,该类型物业的土地地契多为独立地契,因此业主对土地的自主安排性很高,有机会把土地进行二次市政审批进行扩建、改建、甚至地契得以再次分割;例如:一套占地750平方米的别墅,经过市政审批,允许兴建3套连排别墅;从而发挥了土地延伸发展的最大价值。

Q:海外人士在澳洲买房子、室内装怖及社区配套娱乐和健身设施重要吗?

A:购买的物业是否靠近交通、购物、学校、医疗、娱乐等设施,并且符合澳洲职业房产投资者选择优质物业的筛选标准和原则,这才是决定该物业是否具有投资价值的重要考虑因素。而对于自住者而言,室内的装饰越奢华,健身,桑拿,网球场等社区服务越多,相应需要支付的物业费也就越多。

同时,也和投资人的购房目的有很大关系;如果购房用于投资,且购房人缴纳个人所得税率比较高,其可以通过用高额折旧及养护费用来抵扣和降低个人所得税的税率(Negative gearing
property investment strategy一房产负扣税投资策略);如果投资者在澳洲没有缴税,或者还没有建立纳税体系,这些高折旧率的房产对于投资者而言就是白白浪费的税务“损失”。

Q:可否自己买地,自己规划和设计房屋呢?

A:首先,澳洲是有社区规划的,为了保持社区的统一性,会按照统一的建筑标准设计;其次,已经获得市政审批和推荐的户型都是澳洲最常用,最被主流家庭接受的户型和房型。当然也可以在这个房型的基础上,稍加改动,但是需要支付额外费用,例如增加层高、改变外立面、增加太阳房等。

Q:为什么澳洲的别墅很多都是一层的,能否选择双层的呢?

A:澳洲别墅有单层,也有双层的,可以供购房者选择。对于自住者而言,有小孩和老人的家庭更倾向于单层别墅,规避了吃饭、做饭、喝水、清洁、休闲娱乐上下走动的麻烦同时,在建造和购买费用上更加节省;从投资回报率而言,单层别墅由于总价低,而房间数量却没有减少,因此租金回报率显得更高。双层别墅更适合大家庭的居住。

Q:如何妥善处理澳洲投资房产的管理问题?

A:房屋出租两种方式,要么自己管理,要么由专业出租公司管理。

澳大利亚是法律健全、社会稳定、阳光明媚、管理规范的国家,自己管理物业,虽可节省中介费用,但不了解澳大利亚房地产租赁相关的条款;特别是远程管理的情况下难免产生租金拖欠、维修缺失、管理及保险费用遗忘和疏忽的问题。对海外投资者而言,不仅耗费大量时闻和精力,更可能消耗本可规避的费用。所以交由专业房屋管理公司管理海外投资的房屋更为明智和省心。

Q:澳洲房屋管理公司(中介)的主要职责有哪些呢?

A:1.刊登房屋广告,寻找租客;

2.起草租房协议,确认房租及各方职责;

3.对租客进行信用调查、租房历史调查、工作收入确认、犯罪记录调查,以确保房东利益;

4.每月收取房租,在扣除必要支付费用后(包括市政费、排污费、物业管理佣金)并转入房东账户;

5.定期(3个月)进行房屋检查,向海外的房东通过邮件或电话汇报;

6.协助处理与租房有关的法律纠纷(如未支付房租;如果房客不付程金,需要专业律师驱赶房客);

7.房租合同结束后,结账退房;

8.租客离开后,中介重新刊登房源,找寻新的租客。

关于澳大利亚的地域划分请参考:澳大利亚行政区域划分

关于澳大利亚房地产市场介绍请参考:澳大利亚房地产市场基本介绍

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