澳洲买房实战 我在墨尔本买了个别墅

1、刘瑜曾把“看房子”比作成她逃避自我的一种方式。在她“可买可不买房子”,“一旦买房立刻破产”,“改论文迫在眉睫”之际,她选择了:看房子。在“以抗洪抢险精神对付备课、写稿、做学生辅…

1、刘瑜曾把“看房子”比作成她逃避自我的一种方式。在她“可买可不买房子”,“一旦买房立刻破产”,“改论文迫在眉睫”之际,她选择了:看房子。在“以抗洪抢险精神对付备课、写稿、做学生辅导、读书……”之余,她每天还是会花一个多小时去各种买卖房屋、房屋装修的网站闲逛。

她还给看过的房子制作很详细的表格,对地址、价格、房子优缺点等进行详细的比较,跟各路agent聊天侃房子乐此不疲。最后她说:“形而下的乐趣它怎么就比形而上的乐趣乐那么多呢?”没错,这就是蒋老师过去两个多月以来的状态。

在只有一个月时间备考PTE的间隙,蒋老师遍览大量房源,经过各种对比筛选,每周都把周六的看房计划挤得满满当当。

从早上九点到下午最晚五点半,从东边近郊到北边近郊,再到东边远郊……几个星期下来,我们几乎把墨尔本东边各个suburb进行了地毯式轰炸(墨尔本西边穷,北边交通不便,南边跳海,东边华人最喜欢)。

刘瑜说,她看房两周之后达到了高潮:“一天看了8个房子!”我们车买好后第二天就去了看房,然后前戏还没开始就达到了高潮:那天也看了8个房。

2、看得多不等于看得懂,在澳洲买房,简直就是一门玄学。

我说的“买房”,指的是买二手房。我以前提过,跟美国加拿大相似,澳洲的房子分为公寓(apartment)、联排别墅(town house)和别墅(house)三种。公寓和联排别墅都有不少“楼花”,也就是期房,跟国内的新房一个意思——买到了后等一年半载才建好入住。

在现在的政策下(有身份才能买二手房),海外买家买的基本上都是楼花。买楼花没什么难度,流程跟国内买房差不多,房子本身也是大同小异。但二手房就不一样了,尤其是二手house,house跟house之间可谓天差地别。首先如袋鼠一般繁多的suburb就能把你搞晕。

你首先要根据自己的预算大致选一个能买得起的suburb,一般来说离city越近就越贵,传统好社区、富人区特别贵。每个suburb有自己独特的社区氛围、族群特点、治安环境、学区条件等。比如我们现在住的Fitzroy,以文艺雅痞出名,咖啡店、酒吧、涂鸦特别多,文人艺术家聚集。比如Box Hill,墨尔本最大华人区;Footscray,越南人聚集区;Ashwood,印度人最喜欢。

光是了解这些,就要做很多功课。等到去真的看房,又有一大堆要对比考虑的因素。比如房子周边环境,在坡上还是坡下,在不在大路边,路两边有没有树荫,附近有没有公共绿地,离商业区多远,附近学校好不好,甚至邻居的花园修得好不好……

当然还有交通,近郊的要有电车,远郊的要有火车,没有的话要靠近高速路。而且说了这么多,还没说到房子本身。土地大小、新旧程度、装修风格、房间布局、结构材料、一层or两层、院子修葺情况……不过,最重要的还是价格,买不起或者觉得不划算,都是白搭。

澳洲二手房虽然也有private sale(私下报价),但最主流的出售方式,就是拍卖。澳洲房产网站上标出的价格区间仅仅是参考,实际上因为种种因素,成交价会非常难于预测。为了了解拍卖流程,在参加实战之前我和蒋老师也观摩过几次拍卖,过程和结果都非常不一样。

既有房子明明看起来还可以,却没人出价导致流拍的;也有竞争非常激烈,最终把价格抬得蛮高的。事实上关于拍卖,网上还有各种小技巧的讨论。不过无论采用什么战术或技巧,最终除了少数异常值,经过拍卖的房子大多数还是能够诚实反映市场价的。

3、澳大利亚买房就像谈恋爱。

你投入的感情越多,越容易受伤害;而你一见钟情,往往不是你最后得到的。这是我们第一次参与竞拍就得出的感受。拍卖这种购房方式虽然很公平,但真的有点太紧张刺激,那种患得患失的不确定感让人很不适应。

然而,因为墨尔本今年的拍卖清盘率一直稳定在较高水平,最近几个星期甚至比悉尼还高,说明市场购买力很足,竞争难以避免。

我和蒋老师就经历过一次无情的打击。那个house我们真的很喜欢,虽然位置有点远,交通也不那么方便,但是房子本身结构设计合理,采光很足很敞亮,内部保养很好,花园也特别漂亮。在我们预算范围内,是dream house的感觉。我第一次看的时候就跟蒋老师说:“如果能买到,真的有点不真实。”

这个house在拍卖前我们去看了3次,甚至还请人做了building inspection,检查建筑上有无问题,让律师看了合同,蒋老师甚至连当地council未来十年的规划都研究了,有点志在必得的意思。看房的时候我们就发现喜欢的人挺多的,到了拍卖那天,果然人很多。

拍卖师从90w澳元起叫,我左边有一大家子,孩子他爸喊了个92w,对面一个满脸横肉的壮汉挺身出来,回98w,一下加了6w。孩子他爸:1mill。壮汉:1.1mill!气场爆棚。

我当时都蒙了,确定没喊错吗,一下子加了10w?才开始3分钟?坐直升飞机?简直疯了好吧?我和蒋老师互看一眼,我有点心慌,她有点无助。她低声问我:要喊吗?然而,1.1mill已经接近我们预先设定的上限,我只好微微摇了摇头。

最后来回较量,成交价是118.5w,壮汉夺得。咬咬牙这个价似乎也能出得起,但资金真的会很紧张。而且拍卖最重要的一条原则就是,定好的上限绝对不能松动,否则它就不是一个“真的”上限。

回来后我两难受了一整天。真的有那种表白遭拒的感觉,关键是,我们甚至连出价的机会都没有!遭受打击后,后来我们开始调整心理预期,并认识到这样一个事实:我们很喜欢的、没什么硬伤的、可以打90分以上的,我们基本上买不起。

后来我们又参加了一次拍卖,这次成交价倒没有超出预算,但有位中国妹纸竞价叫得特别猛,超出了我们认为的市场应有价格,也放弃了。然后就到了文章开头说的那套。这套房子吧也不差,有一些缺点,蒋老师给打了80分,但觉得可以去拍。

然后拍卖前两个星期,她回国了。。我觉得好虚,完全没信心。。所以在拍卖师看来,那天的拍卖过程或许波澜不惊,但在我心里可就是惊涛骇浪了。

88w起叫,一开始没人出价,拍卖师催了几次还是没有。拍卖师就说大家是不是看电视看多了,都想用“late bid”(后出价)的策略。还是没人。他说这样的话就要流拍了!有位带着两孩子的父亲瞬间说了个90w。

因为只有一个出价,出价者有优先权,中介就领着他进屋跟房东谈判。如果进去后价格谈拢了,房子就是他的了。结果没有谈拢。十分钟后,中介出来宣布那位父亲开出的价格房东不接受,如果没有新的出价,那么就宣布流拍。这时我忍不住了,我说:91w。那位父亲:92w。我:93w。

这个阶段,拍卖师只接受最小单位为1w的加价。就这样1万1万地叫,很快就到达了房东的预设价98w(这时拍卖师会喊“on the market”,意思是高于这个价房东就已经愿意把房子卖掉了)。

然后超过1mill。然后开始接受最小单位5千,5千5千地叫;再后来1千1千地叫,全程我两one on one battle。中间我诈了他一回,说我不要了,在拍卖师叫第三次的时候我又出价——观摩别人拍卖时学的,其实我也不知道这样做有什么卵用。

最终价格来到108.3w,那位父亲一手抱着孩子,一手拿着手机跟老婆商量,最后选择放弃。成交前的一瞬间,我想到这个house的门牌号是“28”,正好是蒋老师生日的日期数。又突然想,人家都是一大家子一起来参加拍卖,我跟男性朋友结伴而来,围观的邻居不会误以为他是我的partner吧?

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