澳大利亚买房贷款政策以及澳洲买房贷款流程详细解答

澳大利亚买房贷款政策以及澳洲买房贷款流程详细解答: Q:现在澳币汇率不稳定,是否造成交易困难? A:海外房地产投资着眼于一个长线投资,而非受短期汇率波动影响的一种投资类别;况且持有…

澳大利亚买房贷款政策以及澳洲买房贷款流程详细解答:

Q:现在澳币汇率不稳定,是否造成交易困难?

A:海外房地产投资着眼于一个长线投资,而非受短期汇率波动影响的一种投资类别;况且持有单一的人民币就是最大的汇率风险。没有任何投资者可以在汇率最低点买入,及最高点卖出。与其浪费时间预测汇率的高低,不如花些时间研究房地产基础知识,分析影响房地产未来走势的相关经济要素更加具有实际意义。

Q:一直听说澳洲的房价7年翻一倍,可否写个保值协议?

A:第一、该数据是以二手市场、别墅均价在过去50年的房价增长来解读的,从而说明澳洲房产市场的稳定性,但并不是代表所有类型的房产及所有的首府城市都适用于该数据。

第二、开发商不对未来市场的发展趋势做任何保证,投资者需要根据正确的市场数据进行分析和判断;试问国内开发商对未来的投资收益做保证吗?但澳洲房地产市场比中国更加稳健和成熟是不争的事实。不对海外房产投资者做出超出能力范围之外的承诺,恰恰是体现销售顾问、代理公司、开发商等诚实的表现。

Q:外国人购买澳洲房屋可以进行贷款吗,如何贷款,货款金额有上限吗?

A:可以。

1.澳洲政府鼓励外国人进行澳洲境内的金融投资,包括房地产,从而提高了和房地产相关行业的就业率;银行对海外人士提出的房屋贷款申请基本是等同国民待遇的。

2.外国投资者可以将澳洲的物业在澳洲的银行进行银行按揭贷款,您所得到的贷款利率与贷款期限等条款与澳洲本地人相同。

3.同时澳洲多家银行在中国国内建立了分支机构,如ANZ银行、联邦银行CBA、西太银行 Westpac等;但这些分支机构不能办理中国投资者的澳洲房产贷款业务;这些业务目前需要澳洲本地银行及银行授权贷款经纪人才能办理。

4.澳洲诸多银行中有多种贷款方式可以选择:如连本带息、只还利息、固定贷款利率及浮动贷款利率供贷款人参考和选择。

5.通常一个海外人士以澳洲房地产做银行按揭贷款,一个银行给同一个海外投资者的贷款金额上限是300万澳元。

Q:高龄人士购买澳洲房产可贷款吗?

A:男士60岁以下、女士55岁以下的人士仍然可以获得贷款,其贷款年限最长为30年。而在中国,是房龄+年龄不能超过60年,因此在澳洲房产投资大大延长了投资者的投资周期;但未成年人土(未满18岁)不能贷款。

Q:对于无收入的留学生可否在澳洲贷款买房用于自住或者投资呢?

A:以留学生身份是可以在澳大利亚买房的。但由于留学生是全日制学生身份,没有收人来源,通常不会单独获得银行贷款;替代方案是以父母为担保人,最好是与父母联名进行房屋的购买,以父母在国内的收人证明、存款证明作为申请澳洲银行按揭抵押贷款的主申请。

对于有稳定收人的海外人土(国内收入),在澳大利亚购房最高可以申请到房产价格70%-80%的贷款。特别提醒,根据澳洲最近规定,没有获得居住权的留学生不能购房作为投资用途;且如果自住,当归国离开时,需要卖出该物业。

Q:在澳洲购买或投资房产,是应该先办理贷款呢,还是先选择房子呢?

A:对于在澳洲有工作收入的外国人,如工作签证者或者准备进行澳洲购房与投资,同时在国内有稳定收人来源和证明的投资者,应该先咨询一下银行的贷款经理,按照自已的收人、存款证明等信息来评估自己能够贷款数额是多少,再根据自有资金的数额决定买什么价位的房产是可以承担的,且银行可以获得贷款的。而非盲目地在市场上选择自已喜欢的项目,更不能仅根据首付10%金额的多少就盲目购买楼花。

Q:购房者签订购房合同后,如何向澳洲银行贷款?

A:一般而言,签订合同后42天之内就必须完成贷款的申请,审批,放款和交割的全过程。澳洲开发商不会帮助客户申请房屋贷款,而是需要投资人自行安排房产的贷款事宜。目前市场上的澳洲房产中介,及地产投资公司为了更好地服务客户,也会协助国内投资人申请银行贷款,申请请银行贷款没有任何费用需要客户缴纳和支付;如果被要求支付费用,通常都是中介自己提出的,而非银行本身。

Q:澳洲房屋抵押贷款都需要准备什么材料?

A:虽然澳洲的贷款机构不同,贷款金融产品不同,但所需要准备的材料差别不大,贷款机构要求提供材料主要是分析海外投资人的财务状况以保证银行贷款资金的安全,一般需要购房人提供以下四个方面的信息:

1.资产部分:原有房产,存款,汽车,财物等;

2.债务部分:其他贷款金额,信用卡透支额度等;

3.收人部分:包括单位或公司的年收入证明及工资单,其他投资收入,如房租,股息分红等;

4.支出部分:生活开支、抚养子女支出,旅游及娱乐支出等,这部分一般是不做书面要求的,只需要填表告知即可;

此外,投资人还需要提供身份证明,也就是100 points ID。目前银行的新政策规定:贷款申请人必须提供护照(70分),国内、海外驾驶证或者身份证的两者其一(40分)。

Q:哪些因素会影响海外人士申请澳洲房产的按揭贷款?

A:(1)房产的评估价值;购房人提出贷款申请后,银行会委托独立第三方的估价公司对贷款人要购买的房产进行评估,该评估值可能低于或高于合同上的购房价格;银行只会采纳两者之中最低值作为最终估值;且银行只会提供评估值的70%-80%作为购房者的贷款金额,而不是合同签署房价的70%-80%。

2.购房人的收入证明;例如:工作的年限、工作职务、工作性质的稳定性等方面。

3.购房人的信用记录;如若购房人过去五年内在澳洲有不良信誉记录,如:拖欠房租、电话费、信用卡等,澳洲银行及基金贷款公司将很可能不会批准该贷款申请。

Q:对于澳洲的银行而言,可以提供给海外人土贷款的银行有哪几家?

A:目前对海外人士提供货款的主要银行有:圣乔治银行(St George Bank),澳洲联邦银行(Commonwealth Bank of Australia),澳盛银行(ANZ Bank),西太银行(Westpac Bank)这四家银行,而在澳洲的中国银行,及刚刚开立分行的中国建设银行等中资银行却没有对海外人土在澳洲买房提供货款业务。

其中,西太银行(Westpac Bank)收购了圣乔治银行,墨尔本银行,成为澳洲第二大银行;对海外人土的澳洲购房抵押货款的要求相对比较宽松,目前国内购买及投资澳洲房产的国人约有50%都是选择西太银行作为按揭贷款的提供方。

Q:澳洲银行与非银行金融组织一信贷基金的区别是什么?

A:在中国,房屋贷款一般是由银行放出;澳大利亚金融市场则有很大不同,除了银行之外,澳大利亚还有很多其他的金融组织,也就是non-bank lender,具有放出贷款的权限。这些机构的资金来源并非是银行,也不是储蓄,而是通过基金,信托等手段募集资金、如养老金等。

澳洲的华人客户往往更希望选择银行,而澳大利亚本土人中有部分人群对银行怀有很抵触的情绪而选择从基金公司来贷款。对于贷款人来说,更多应该注重产品而不是机构。关键看哪个金融贷款产品更适合自己的需要,而不是哪个机构更有名。而且相对于名气等指标,衡量一家金融组织稳定与否的标准是查看该金融组织的信用评级,有不少非银行金融组织的信用评级甚至高于银行。

Q:投资人购买澳洲房产可选择哪些银行及基金的贷款产品?

A:目前澳洲银行及基金信贷市场上有几十种不同的房屋贷款产品。每种产品都有略微不同的贷款利率差异,特点和优惠政策。了解每种产品优缺点,可以帮助投资人作出适合自己财务状况的产品选择。投资人通常会选择以下几种贷款种类:标准浮动利率贷款,1-3-5-10年固定利率贷款,1-3-5年的只还利息、不还本金的浮动利率贷款或者固定贷款利率,及有对冲账户的浮动货款利率等多种选择。并非最低贷款利率是最佳贷款产品选择、而是因人而异的针对需求做出选择。

Q:对于海外房产投资人而言,不同的货款利率对贷款人的影响是什么?

A:银行公布的各类房产按揭贷款产品一般都分为浮动利率(variable rate)和固定利率(fixed rate)。

1.固定利率可能高于、也可能低于浮动利率,基于客户锁定该利率时央行对于未来市场的预期。如果未来是升息周期预期,则制定的固定利率就会高于浮动利率,且固定时间越长这个固定利率也会越高;相反,如果未来是降息周期预期、则制定的固定利率就会低于浮动利率,且固定时间越长这个固定利率也会越低;对于投资者而言,选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险,贷款人就可以把控未来固定贷款利率时期的费用支出,从而量入为出的掌握现金流的走势。

2.关于固定利率投资人需要注意两点:

(1)固定利率有年限,通常为1-3-5年的锁定期;选择固定贷款利率的贷款产品,银行不提供100%的 Offset对冲功能选择;同时,投资人通常不可以提前还货。

(2)其实固定利率并不是一定“固定”绑定的概念,即使选择了某家银行的固定贷款利率,也是可以通过转按揭贷款的方式进行改变,但可能支付一定的解约罚款;这个变动由贷款人根据不断更新的金融信息来调整适合自己的最佳贷款利率。

Q:对于海外房产投资人而言,澳洲房贷是选择固定利率好还是浮动利率的产品好?

A:不同的贷款产品适合不同的贷款人群,跟贷款人的风险承担能力收人状况,消费习惯以及对未来市场的预期不同而不同。举例而言:风险承受能力弱,收入相对稳定和平均的人士适合在未来利息上涨的预期下选择固定贷款利率产品;风险承受能力强,收入高但不平均且有额外收入的人士适合选择浮动利率的贷款产品。

Q:海外房产投资人在澳洲买房的货款金额,银行是如何评估的?

A:银行可以提供给贷款人的贷款金额跟贷款人提供的收入证明有直接的关系,贷款最多金额通常为年收入的5~6倍。举例:如果贷款人年收入为36万人民币(相当于6万澳元,则银行可以最多贷款36万澳元给贷款人。同时,如果所购物业/房产用于投资用途,该物业的租金收入也会一并计入收入项来计算。所以,当贷款人的收入增长无法提升时,投资物业租金的持续提升也能提高贷款人的借贷能力。

Q:在澳大利亚贷款买房的交易周期需要多长时间?

A:通常情况下,卖方律师要求买方在合同交换后的第42天付清所有房款。澳大利亚本地购房者通常会对银行贷款做一个预先审批(Preapproval),该预先审批3个月内有效,因此在3个月内可以交割和产权转换的房产,预先审批贷款的审批信就可以顺利使用。

关于澳大利亚的地域划分请参考:澳大利亚行政区域划分

关于澳大利亚房地产市场介绍请参考:澳大利亚房地产市场基本介绍

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