新南威尔士州 – 悉尼房地产市场基本介绍

悉尼是新南威尔土州首府,澳大利亚最大、目前人口最多最古老的城市,也是一个日益国际化的大都市,2000年悉尼奥运会使悉尼的国际声望和知名度空前提高。广义的悉尼是指包括悉尼市和附近44…

悉尼是新南威尔土州首府,澳大利亚最大、目前人口最多最古老的城市,也是一个日益国际化的大都市,2000年悉尼奥运会使悉尼的国际声望和知名度空前提高。广义的悉尼是指包括悉尼市和附近44个卫星城所组成,面积12,000多平方公里,人口470万左右。作为行政区一俗称中央商务区(CBD),辖区仅有6平方公里,澳洲本地人的居住人口不到2万人,多数人为外来人口。

悉尼是澳大利亚集商业、贸易、金融、旅游和文化中心为一体的城市。悉尼在澳大利亚国民经济中的地位举足轻重,其国内生产总值占整个澳洲的30%左右。

服务业是悉尼经济的主体:其中金融保险业占全澳行业产值的44%、房地产占41%、批发贸易占38%、餐饮娱乐占36%、制造业占35%、建筑业占34%、零售贸易占32%。

澳大利亚储备银行和澳大利亚证券交易总部都在悉尼,澳大利亚总计53家银行中有39家银行的总部设在悉尼;来澳大利亚访问的国际商务人员几乎都要造访悉尼,同时大部分世界知名跨国企业也在悉尼设有分公司或办事机构。

悉尼是国际大都市,基础设施完善发达,交通便利快捷:

1.悉尼机场是澳大利亚主要航空港之一,目前有37条国际航线,每周离港航班420架次,返港航班230架次;

2.悉尼不仅有铁路通往全国各地,在城区内还有地铁和轻轨火车以及摆渡船,既可缓解交通压力,也可进行城市观光。公共交通工具不是很贵,但悉尼的出租车价格不菲,从机场到中央火车站不足10公里的路程大约需要20澳元。

另外,悉尼是澳大利亚重要的国家和地区性通讯服务场所。国家卫星系统管理中心位于悉尼。澳大利亚连接塔斯马尼亚、东南亚的同轴电缆和光缆由悉尼开始,国家最大的3个商业电视台总部(7号台、9号台和10号台)建在悉尼,2个国营电视台ABC和SBS也位于悉尼。

悉尼房地产市场介绍

要想了解一个城市房地产的发展未来,就一定要分析这个城市过去所经历的历史。参考历史数据,可以对过去房价历史增长及未来市场预期做如下总结:

1.悉尼别墅历史均价稳定增长,过去34年当中,别墅中位价平均每年增长7%,公寓中位价平均每年增长4.5%;

2.增长周期相对稳定,有规律;基本体现为8-10年别墅均价翻一倍;

3.房价调整期及下跌期很短,在过去的34年中仅1982-1984年,1990-1992年及200-2005年是房价调整或下跌的,且下跌幅度仅为10%,并很快进入稳定增长期;

4.悉尼市房地产市场在2000年之后,大致经历了4个阶段:2001-2003年是量价齐升阶段;2004-2008年经历量跌价稳阶段;2009-2011年量稳价稳阶段;2012年-2015年,突显量价齐升。

从别墅中位价的价格变动可以总结:

悉尼房地产资本增长率从长期来看增长稳定,但过去10年的房价增长迟缓,在2013年价格上升有加快趋势。悉尼是在过去的10年间资本增长最慢的省会城市,这个统计结果可能超出了所有人的预料。换句话说,过去10年投资悉尼房地产市场的投资者远远跑输大盘,比其他5个首府城市和两个领地的增长率都低。

从2013年开始,悉尼的房价开始上涨,据RPdata统计数据,2014年,悉尼房价增幅达10.6%,成为唯一增幅达两位数城市,墨尔本以5.8%增幅紧随悉尼之后。这个数据,让悉尼又一次超乎了所有人的意料。那么是不是由于买家炒作,导致尼房价上涨呢?真正导致澳大利亚整体房价上派的主因是来自澳政府对房产市场的政策导向和低利率环境。

以新南威尔士州为例,州政府为购置价格在6万澳元以下房产的首次置业者提供1.5万澳元补助,而2015年这一标准被提升至7.5万澳元,从而导致房屋变相张价;澳大利亚一年以来一直持基准利率在历史低位,低利息环境减轻了买房者的房贷压力,从而推高了购房热情。此外,悉尼人口密集,购房需求旺盛,市场供不应求,也威为了推高房价的一个因素。

悉尼房价的走势也证明了:房产投资是门学问,要综合考量各方面因素,不能仅仅凭着投资者的喜好和主观的判斯,就决定投资的位置。

在悉尼,表现最好的郊区一般为7%,大部分在4%至5%之间。悉尼有90个平均房价超过100万澳元的郊区;而我们国人,及很多媒体大谈特谈的豪华郊区–它们的整体年平均增长率为4.7%。这意味着需要等待15年房价才可以翻倍。

真正高档郊区的实际表现比现在我们看到的还更差。举例而言, Mosman(莫斯曼),中位别墅房价超过200万澳元,过去10年的年均增长36%; Longueville(隆格维尔),中位别墅房价230万澳元,过去10年年均增长38%; Vaucluse(沃克鲁兹),中位别墅房价270万澳元,10年均增长32%(这意味着它需要23年才能实现总值翻倍)。

而在悉尼的不起眼区域, Canley Vale(坎莉溪谷),中位别墅房价45万澳元,却在过去10年实现了最高的价格增长率,达到7%;Cabn(卡市),中位别墅房价为42.7万澳元;其次, Canley Heighs(坎莉高地),其中位别墅均价是44万澳元,也名列增长率前五名之列。增长率排名前七位的城市中有五个区域中位别墅房价低于46万澳元。

小编在这里特别想提醒即将投资澳洲房地产的国内投资者们,一定要区分选择澳洲的自住房,和选择投资物业的不同之处;很多国人选择的悉尼市中心,及周边区域的公寓类房产增长率一直很低,特别是小户型公富、高层公寓,及酒店式无车位的公寓,甚至连通胀都跑不赢。

从澳洲统计局(ABS)的统计数据显示,在2003-2010年里增长率最高的前5位城市分别为:达尔文、珀斯、布里斯班、阿德莱德和墨尔本;而悉尼的房价增长却是最低的,只有35.6%的增长。

从澳洲本土来看,职业和成熟的房地产投资者在过去的20年里早就把眼光伸展到大城市之外了,而目前国内赴澳的购房者还仅仅把目光局限在澳洲本地人根本就不作为主要生活居住地的市中心(CBD),而且还紧盯着那些根本无法满足澳洲本土自住需求的小户型公寓及高层住宅上。

因此,国人如果期望在澳洲房地产投资中跑赢大盘,掌握主动,把握趋势,就更应该深刻了解澳洲本土投资者判断和分析市场的方法、角度和标准;而非像在中国购房一样紧紧着大城市、房产价格、位置、朝向和风水这些与房产增值无关痛痒的环节。请一定时时刻刻提置自己:不能用中国短短20年地产商业化,且货币超发周期中赚钱的思维,去投资一个经历了54年地产市场发展成熟的,经历了7个涨趺周期的澳洲房地产市场。否则,从一开始您可能就踏错腿、迈错步,离成功越行越远。

2013年的悉尼情况好转。“自由州政府”提出了新的振兴经济思路,新南威尔士州正通过一揽子措施逐步改进,包括:保持低于平均水平的失业率、稳定的经济增长和不断上升的置业贷款承诺。另外,房地产投资者及海外投资者们再次对新南威尔土州表现出积极介入的兴趣。

最近的数字显示了悉尼房地产复苏的曙光已来临,各个悉尼卫星城区域的别墅中位价格和租金出现了快速增长。但最好的前景不断在州首府以外的地方被发现。新南威尔士州拥有许多发展强劲的区域中心,在这些区域中心,房地产价格比悉尼低很多,且在最近几年出现了较好的资本增长。

根据州政府的经济发展蓝图和市场走势,小编对悉尼未来能继续实现这种增长的几个区域进行预期,它们分别是:Dubo(达博)、 Tamworth(塔姆沃思) 、Gunnedah(网尼达)、Mdge(马奇) 、Orange(奥兰治)、Goulbourn(古尔本)、 Albury& Wagga Wagga(奥尔伯里和瓦格瓦格)。在过去的12个月内, Dubbo(达博)的平均价格增长了7%, Orange(奥兰治)上升了6%, Mudgee(马奇)上涨了9%,今年, Gunnedah(网尼达)实现了3%的温和增长,但其长期增长率却有12%之多。

看到以上描述的这些区域,相信国内的购房者一定不会熟悉,因为很多区域都在离悉尼市中心一百公里的地方,而这些区域恰恰是澳洲本地的房产投资者跟随市场发展的脚步、州政府的财政规划、新兴矿业及能源业发展的方向来进行澳洲本土的房地产资产配置;而很多国人认为可以投资的热悉区城,华人区域,豪宅区域,都因为已经完善和成热了,已经失去了未来的高增长预期,充其量是适合居住、就业、学习和生活的居住区,而非具有投资价值和增长潜力的,将来会变得更加充满活力和动力的投资区域。

2014年,悉尼作为澳洲最大、人口最多的城市,引领了各个首府城市房地产市场的持续增长,以下提及的要素,恰恰是很多澳洲投资者,及中国投资者们坚信悉尼可以值得认可的理由:

1.房屋供需状况,持续紧张。悉尼房价上升的主要推动力来自于房屋供给与需求失衡。供给跟不上需求的紧张趋势自然带动房价上升。RPData数据表明,2008/2009年度,悉尼地区房屋供给缺口为4,200套;2009/2010年度缺口增加到7,600套;到了2010/2011年度该缺口已经扩大到了8.800套。据2013年1月SQM Research统计显示,悉尼月度房屋供给数量下降了6%,而年度供给数量下跌了13.1%。悉尼多年来房屋供给一直低于需求。

2.人口数量变化,持续增长。澳洲稳定的政治结构、稳健的经济增长、高收入及就业机会、宜居的自然环境以及高质量教育体系等因素吸引海外人士源源不断地到悉尼学习、工作以及定居。数据显示,截止到2013年,悉尼人口数量超过了470万。预计到2036年,悉尼人口将增长到600万,其中人口自然增长占到69%,其余31%将来自于移民输入。

3.租金市场变化,持续攀升。在过去五年中,常年房屋供给短缺和人口数量不断增加的双重作用下,除个别地区之外,悉尼住宅包括别墅和公寓的租金节节攀升,每年或半年房东会上调租金价格。即使悉尼租金价格每年都在增长,但租客们排队等待看房身影仍然络绎不绝。

4.悉尼高端住宅市场前景明朗。悉尼高端豪宅市场可谓经历了塞冬。绝大多数豪宅价值下跌,降幅在20%-40%不等。2013年初开始,悉尼豪宅市场开始慢慢复苏,拍卖清空率明显增高。这种现象在2014年得到延续,购房者潜在信心进一步得到了增强。预计未来悉尼房地产市场将整体摆脱阴霾,进入价格持续上升通道。

5.购房新政有变,刺激澳人首次置业方针不改。2012年10月1日实施的新南威尔士州购房新政策为具有公民或永久居留身份的首次置业者提供了巨大优惠。在2014年01月01日起,首次置业补贴将从15,000澳元下降为10,000澳元。虽然金额少了,但刺激的政策仍旧继续中。

悉尼各个区域房价请参考:悉尼房价

悉尼各个区域新房楼盘请参考:悉尼新房

悉尼各个区域二手房楼盘请参考:悉尼二手房

悉尼各个区域房产信息请参考:悉尼房产

关于澳大利亚的地域划分请参考:澳大利亚行政区域划分

关于澳大利亚房地产市场介绍请参考:澳大利亚房地产市场基本介绍

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